房贷提前还款“松绑”

转自：北京商报

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自去年下半年以来，围绕提前还款，部分个人住房贷款借款人与贷款银行之间展开了博弈。一边是借款人以“不愿为银行打工”为由掀起的提前还款潮，另一边则是贷款银行“为留住优质客户”展开的一系列提前还款“劝退”行为。拉锯之下，为解决现存“提前还房贷难”的问题，近期监管发声，要求银行加快处理积压申请，做好提前还款服务。北京商报记者调查发现，提前还款名额靠“抢”的现象有所缓解，多地借款人反映，近期提前还款审批流程加快，此前“隐身”的线上还款渠道在部分地区已重新启动。

不过，提前还款的“松绑”并非是扎堆还房贷正确性的佐证，在这场动态的博弈中，借款人仍需慎重考量。

提前还款办理流程加快

提前还款受阻的现象有所好转，多地借款人释放出了积极信号。

“从1月开始申请房贷提前还款一直就没成功过，近期偶尔一试居然成功了。”北京地区借款人刘倩文（化名）感叹，此前银行提前还款名额有限，她曾在手机银行App上尝试了多次抢提前还款名额，但均提示“当天额度已满”，而最近她明显感觉到额度增多了，预约日期甚至还有提前的空间。

同为北京地区借款人的李雨凝（化名）也透露，她最近开始申请提前还款，用了5天时间抢到了提前还款名额，预约到4月8日进行还款，不过，昨日登陆手机银行App发现可以变更预约日期，立马又将还款日期提前至3月6日。

提前还款“松绑”与监管近期的表态密切相关。2月9日，银保监会会同人民银行召开部分商业银行座谈会，要求商业银行强化以客户为中心的理念，按照合同约定做好客户提前还款服务工作，改进提升服务质量。2月24日，北京商报记者从银保监会处获悉，近期银保监会再次召开专题会议，要求银行加快处理积压申请，做好提前还款服务。从市场反映和银保监会了解的情况看，提前还款办结数量明显增长，办理时限有所缩短，提前还款困难的问题已逐步缓解。

“提前还款赶上好时候了。”杭州地区借款人王东（化名）坦言，他申请提前还款的那天正好是2月9日，还款申请4个工作日就得到了银行审批，现在就等待月初存入还款金额后银行进行扣款。

监管发声后，提前还款名额靠“抢”的现象有所缓解，广东地区借款人陈彦（化名）表示，他从去年12底开始申请提前还款，此前进度一直很慢，但在近期他接到银行通知，无需再排队等待，准备好资金即可提前还房贷。

“近一个月以来，监管、银行以及市场都出现了一些变化，使得提前还款难的现象逐步缓解。”金融行业资深研究者于百程认为，银保监会2月以来多次召开会议，针对提前还款难对银行提出要求和对策。与此同时，银行也在优化相关金融服务，加快了审批处理效率。此外，随着宏观经济及资本市场的回暖，也使得房贷客户的预期改变，提前还款需求不断减弱。

线上渠道开通进程不一

自去年下半年以来，围绕提前还款，部分借款人与贷款银行之间展开了博弈。有的银行调高了最低还款门槛限制，明确必须至少还借款总额的1/10，而在还款需求较为集中的地区，甚至出现临时关闭线上还款渠道、办理提前还款业务需要排队3个月以上的情况。由此引发的有关房贷提前还款受阻的话题不断。

“近年来，受经济下行和疫情反复等多重冲击，我国居民工作不稳定性加大，部分居民收入有所下降，投资和消费需求不振，对未来预期不明。”对于部分借款人提前还款的原因，招联首席研究员董希淼认为，部分借款人通过全部或部分提前还款来减轻还贷压力，降低住房消费负担。与此同时，此前，股票、基金等价格大幅度下行，一贯稳健的银行理财产品出现“破净”。在这种情况下，普通居民投资收益下降明显，风险偏好趋于保守，将原来用于投资的部分资金用于提前还款。

拉锯之下，近期银行层面提前还款办理工作逐步启稳，此前“隐身”的线上还款渠道在部分地区也已重新启动。

一家国有大行客服人员表示，北京地区借款人目前可以通过线上申请房贷提前还款，若网上申请不成功，提示额度已满或者无法选择还款日期，则可以通过联系线下贷款经办行进行申请，目前线下排队时间在2个月以内，具体情况要咨询贷款经办行。但江苏、四川等地线上提前还款渠道暂未开通，只能通过线下申请。

“目前北京地区借款人需要线下跟贷款行申请提前还款，线上渠道暂时无法办理，目前只有江苏等极个别省份可以通过线上渠道办理。”另一家国有银行客服人员告知，北京地区借款人如需办理提前还款，需要按合同约定提前30天向原贷款经办机构提出申请，持有效身份证件、原购房贷款还款卡（折）、个人购房借款担保合同到贷款行办理相关手续。

也有股份制银行客服人员透露，目前该行提前还款可通过线上线下两种渠道办理，线上可以通过手机银行App自主操作，线下则可以联系贷款行及客户经理办理提前还款，最快5个工作日办理完毕，具体的办理时间以实际情况为准。

提前还贷需慎重考虑

事实上，大多数提前还房贷的借款人均是利率高点入市的存量购房者，今年开年，虽然不少存量房贷经历了重新定价，与存量房贷挂钩的5年期以上LPR去年累计下降35个基点，但是部分存量房贷利率仍与新增房贷之间存在较大的利差。

一位股份制银行个贷经理曾在接受北京商报记者采访时透露，提前还房贷的借款人基本都是之前房贷利率在5%-6%以上的人士，房贷利率下调导致购房者心理不平衡，所以还款客户不断增加。而对银行来说，房贷一直是较为优质的资产，银行主要通过利息盈利，现在借款人将原本还款期限由30年压缩，会导致利差减少、客户流失，银行自然着急。

“当前部分存量房贷与新增房贷之间的利差过大问题需要引起重视。”董希淼建议，相关部门应加快出台相关举措，引导银行适度降低存量房贷利率，逐步缩窄存量房贷与新增房贷之间的利差，对1月1日利率仍然高于5%的存量房贷，分为三档，分别采取优惠措施：利率高于6%的，打8.5折或减100个基点；利率高于5.5%的，打9折或减60个基点；利率高于5%的，打9.5折或减30个基点。

而从借款人角度出发，提前还款的“松绑”并非是扎堆还房贷正确性的佐证，在这场动态的博弈中，借款人仍需慎重考虑。董希淼认为，扎堆提前还款并不可取，判断是否需要提前偿还个人贷款，最直接的方式是看投资收益是否可以覆盖贷款利息。如果投资收益率高于贷款利率，则可考虑将资金更多用于投资；反之则可以考虑部分或全部偿还贷款。

从还款方式看，董希淼进一步指出，一般来说等额本金这种还款方式前期偿还的本金多、利息少，相比来说提前还款更划算；等额本息这种还款方式前期偿还的利息多、本金少，如果还款已过一半，可以不考虑提前还款。另外，如果是公积金贷款，由于利率显著低于市场上一般贷款的利率，也可以不用考虑提前还款。2023年，随着我国宏观经济恢复回暖，资本市场上升概率较大，而贷款利率还有下行可能，提前偿还贷款需要慎重考虑。

“随着实体经济不断复苏，投资收益回升，个人投资和购房信心恢复，后续提前还贷会逐步回到正常水平。”于百程也表示，房贷是个人低利率、长期、大额的贷款，做出调整时要特别慎重。如果资金充裕，而个人收入预期不太稳定，并且中长期缺少好的投资机会，那么提前还贷降低家庭负债是合适的，但如果是需要借用资金或使用违规转贷等方式，则会面临相关风险，需要特别慎重。

北京商报记者 李海颜

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